Рынок сегодня полон лакомой рекламой: чудесные места, удивительно низкие цены, глубокие скидки. Предложений – большое количество на любой вкус и выбор. Но так ли все на самом деле безоблачно? Например, запросто можно купить бесперспективный на ближайший период земельный участок - где будут существенные ограничения на постройку или проблемы с подведением коммуникаций, даже при наличии «газа и электричества по границе». Что же надо знать, чтобы обезопасить себя от таких неожиданностей?

Иными словами, какие риски необходимо учитывать при покупке участка земли?

Риск первый: купить «не ту землю». По закону, участок под размещение жилого дома с правом регистрации должен быть отнесен к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), или личное подсобное хозяйство (ЛПХ), или, в редких случаях, под дачное строительство. В иных случаях возведение капитальных строений и их дальнейшая эксплуатация будут ограниченными. Кроме того, поскольку участок должен быть юридически «чистым», необходимо проверить наличие документов на участок и убедиться, что он находится в собственности того продавца, с кем вы в итоге подписываете договор купли-продажи и не обременен правами других лиц (залог, аренда и т.п.). Однако, как поступать, если продается участок из категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, а не дачного строительства, но продавец клятвенно обещает ее перевести в нужную категорию впоследствии? А это и есть тот самый риск, оценивать который должны вы сами и отвечать за неправильно принятое решение – тоже! Решайте, насколько убедительны аргументы, окупит ли сверхнизкая цена покупки приобретение оказавшейся непригодной земли, есть ли у вас «план Б» в случае, если ситуация зайдет в тупик…

Что касается перевода земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначение в категорию земель населенных пунктов, то согласно нормам действующего законодательства такой перевод в случае отсутствия документов территориального планирования (схемы территориального планирования, генеральные планы населенных пунктов) возможен только до 1 января 2010 года. Кроме того, предельный минимальный размер земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, не предоставленных для индивидуального строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, на территории Московской области составляет 2,0 гектара, за исключением редких случаев.

Риск второй: «купить картинку». К сожалению, на волне экономического подъёма и резкого роста цен на недвижимость многие владельцы земельных активов начали занимаются строительством коттеджных и дачных поселков в первый раз в своей жизни! Поэтому нередко бывает так, что выбирается симпатичная поляна, предварительно исследовать которую никому даже не приходит в голову (предварительные инженерно-геологические изыскания, изучение свойств грунтов, наличие охранных, санитарно-защитных зон и т.п.). Дизайнеру дается задание нарисовать цветной эскиз генплана… Вот под эту красивую картинку и начинаются продажи! На вопрос, проведено ли размежевание участков в соответствии с генпланом, не говоря уже о проекте, выполненном проектно-архитектурной мастерской, Вас попытаются уверить, что всё в процессе и «вот-вот» всё будет закончено, сам проект ни на что не влияет и нужен лишь для красоты, и то, впоследствии. А вот как раз тут и кроется тот самый «второй риск». Впоследствии же выяснится, что ваш участок, выбранный Вами по картинке, изменит свою форму или съедет куда-то в сторону. Или он окажется в водоохраной зоне или вблизи нее. Или по нему идет какой-то подземный кабель или трубопровод, имеющий обременения и выяснится, что Вы не только ничего не можете строить, но Вам даже придется быть готовым к посещениям сторонних людей для обслуживания этого самого кабеля… И только наличие полноценного проекта дачного поселка снимает эти риски.

Риск третий: «Коммуникации требуют места». Собственно, этот риск плавно вытекает из предыдущего риска. Однако, это так важно, что достойно обсуждаться отдельно. Если Вам показывают картинку «От кутюр», то там, скорее всего, не найдется места для прокладки внутриквартальных сетей поселка. Дизайнеры обычно выше таких мелочей. А потому, вам нужно убедиться, что в проекте дачного поселка уже есть раздел, именуемый «сводный план сетей» и что там запроектированы именно те дороги, коммуникации и мощности, которые обещает вам застройщик. Причем, с улицами шириной метров по 18, где есть место не только поселковой дороге, но и коммуникациям и тропинке для дачников! Если же все это уже хотя бы частично существует на местности – замечательно, можно за вас только порадоваться!

Риск четвертый: «ТУ-ТУ». Значительная часть проектов продается на довольно раннем этапе, что предполагает перспективу подключения коммуникаций в течение года-двух. И очень-очень важно еще до покупки понять, а есть ли что подключать… Иными словами, получил ли застройщик ТУ (технические условия) на электричество и газ. Если продажи начались, а ТУ еще не имеется, то это сигнал, что «не все спокойно в Датском королевстве». Это означает, что даже если застройщик физически выполнил сети, вы по-прежнему имеете все шансы не воспользоваться благами, поскольку собственники мощностей почему-то не могут их вам подать. Согласитесь, это большая неприятность! И особенна она велика тогда, когда все уже готово к проживанию, а жить нельзя – нечем топить и освещаться… И потому – не стоит верить тому застройщику, кто уже начал продавать и строить, а ТУ получить еще не удосужился. Значит – не может?

Риск пятый: «А ты кто такой?». Наверное, любому новичку понятно, что риски можно минимизировать, если покупать землю напрямую у собственника. Не лишним будет проверить, не находится ли земля в залоге, взяв выписку из Единого реестра прав (ЕГРП). Но что делать, если предлагается схема покупки от агента по предварительному договору купли-продажи?

В таком случае необходимо выяснить, почему применяется схема с предварительным договором. Зачастую применение агентских и предварительных договоров происходит на начальной стадии реализации проектов, когда девелопер только начинает приступать к реализации своих планов, а земельных участков в натуре еще не существует, т.к. не завершены землеустроительные работы и действия по государственной регистрации вновь образованных участков.

Однако если имеются подтверждения надежности агента и землевладельца (что часто по сути одно и то же лицо) то особых причин для беспокойства нет. Ведь в случае пропуска продавцом земли срока на заключение основного договора купли-продажи земельного участка клиент вправе требовать возврата денег.

Риск шестой: «Жираф большой, ему видней». Надо понимать, что с приобретением земельных участков, так или иначе возникают риски. В том, что инженерные коммуникации вовремя не будут подведены или оформлена земля с ошибками, может проявиться не только халатность или недобросовестность девелопера, но и недоработки местной администрации оформляющей документацию по земле и коммуникациям. И часто процесс идет медленнее, нежели это записано в договоре. Несколько минимизировать эти риски можно. Для этого надо иметь дело с достаточно крупным застройщиком, имеющим много проектов подобного класса и работающем на этом рынке хотя бы два-три года. Таким компаниям предстоит еще большое количество продаж, поэтому им нет смысла рисковать своей репутацией и обманывать клиентов. А длительный срок работы на рынке – это лишний аргумент в пользу того, что у компании хорошо налажен контакт с местными властями, что означает стабильное прохождение процедуры всех согласований. К тому же, Вы имеете шанс самому взглянуть на то, насколько качественно компания реализует другие проекты и сделать выводы.

И в завершение, от автора: «Береженого бог бережет!». В детстве, помню, на меня большое впечатление произвела старая экранизация «Пятнадцатилетнего капитана» Жюль Верна. Там один работорговец Негоро завел корабль к берегам Африки, а его сообщник заманил героев фильма вглубь континента. Помню ужас, возникающий в сцене, когда все друзья главного героя попадают в плен, становясь рабами этого негодяя, и он открывает им страшную правду: «О нет, я не Негоро. Я - Себастьян Перейра, негоциант, торговец чёрным деревом, компаньон великого Альвица!» - говорит он медленно… И надежда на счастливый финал исчезает, чуда не случается, все пропало, выхода нет, конец сцены.

В фильме все кончается хорошо, но в жизни, однако, может случиться и по-другому. Вам предложат участок или землю, пока не сформированную в рамках коттеджного поселка, но «с коммуникациями по границе». Условия могут быть суперсладкими… Обаятельный продавец излучает уверенность: «В сделке одни только возможности и никаких рисков, скуплено уже почти все!» - говорит он… И кто знает, не он ли современный Себастьян Перейра, обманывающий доверчивых простаков, собирая их для нового рейса в дальние края?

Поэтому, мой скромный совет – думайте до покупки, думайте при покупке и думайте после покупки. Придирчиво взвешивайте все. Вдумчиво и внимательно оцените и сам дачный посёлок, и конкретный земельный участок, и самого продавца! Покупайте у крупных и известных на рынке компаний, у профессионалов, развивающих несколько поселков одновременно. А самое главное – контролируйте самого себя, чтобы не впасть в глупую экономию или неверную покупку! В мире так много неиспробованных возможностей, что не стоит покупать себе место невольника в трюме корабля работорговцев, если этого Вы не хотите сознательно!

Сергей Ковалев,

директор по маркетингу

проекта «Долина Имений» ООО «Гросс-Инвест»